ÁP DỤNG PHONG THỦY VÀO VIỆC LỰA CHỌN VĂN PHÒNG

-  Trước tiên chúng ta nên xem xét vị trí tòa nhà văn phòng theo phong thủy:

Hình ảnh tòa nhà theo phong thủy

Vị trí của tòa nhà luôn có một tác động đáng kể đến phong thủy văn phòng. Vì vậy, khi một công ty thay đổi địa điểm thì cũng kéo theo nhiều sự thay đổi khác. Mỗi khu đất đều có một nguồn năng lượng riêng - trong phong thủy gọi là Khí - có thể làm ảnh hưởng tốt hoặc xấu đến cả tòa nhà.

Phong thủy nội thất luôn bị chi phối bởi môi trường xung quanh. Nói cách khác, ngay cả khi bạn sắp đặt phòng ốc, bàn ghế một cách tối ưu tuân theo mọi quy luật phong thủy, thì với vị thế xấu, kết quả đạt được chỉ còn là trung bình. Nói ngắn gọn, vị thế của tòa nhà chính là nền tảng cơ bản.

Vị thế của tòa nhà có thể ảnh hưởng đến không khí làm việc trong công ty. Ví dụ, nếu mặt lưng của tòa nhà quá “động”, hay bị góc nhọn của một tòa nhà ngang tầm hoặc lớn hơn “đâm” vào, gần như công ty hay gặp mâu thuẫn nội bộ, hoặc nhân viên thường xuyên nghỉ việc.

Do đó, để chọn được một tòa nhà tốt theo phong thủy, chúng ta phải chú ý đến 8 yếu tố sau:

1. Khu vực xung quanh tòa nhà: phải phát triển đồng đều (ví dụ tòa cao ốc thì xung quanh cũng là cao ốc, biệt thự thì xung quanh là biệt thự).

2. Mặt tiền rộng và thoáng: có một khoảng sân hoặc không gian mở trước cửa chính hoặc cửa ra vào ở mặt trước tòa nhà.

3. Hướng: tức mặt tiền của tòa nhà phải có tính “động” (có sân dốc xuống đường, cửa ra vào, ánh sáng, âm thanh, hồ nước…).

4. Tọa: tức mặt lưng của tòa nhà phải “tĩnh” (yên lặng, vắng vẻ, có tòa nhà cao chắn phía sau, ít ánh sáng hơn…).

5. Cánh trái và phải: có tác dụng bảo vệ tòa nhà (đặc biệt là chắn gió lớn – một đặc điểm xấu làm phân tán Khí tập trung của tòa nhà). Các tòa nhà hai bên có thể thực hiện chức năng này, nhưng nếu là kết cấu tự nhiên (đồi núi) thì tốt hơn.

6. Cửa chính: cửa phải rộng và nếu không đặt ở mặt tiền tòa nhà thì phải đặt ở những vị trí có tính dương (khu vực đông người qua lại, nhiều ánh sáng).

7. Trước cửa chính: không nên có những yếu tố tiêu cực trong phong thủy (cột đèn, cột điện, ống khói, góc nhọn của một tòa nhà lớn, mặt tiền tù túng không có sân...).

8. Tòa nhà công ty: nên có hình dáng bình thường (tốt nhất là hình chữ nhật), góc khuyết là một nhược điểm khó khắc phục trong phong thủy.

- Sau khi chọn được địa điểm ưng ý, vấn đề đặt ra là làm thế nào để sắp đặt nội thất văn phòng hợp phong thủy. Sau đây là 9 điểm bạn cần ghi nhớ khi sắp xếp nội thất bên trong công ty.

Hình ảnh văn phòng hợp phong thủy

1. Hình dạng của văn phòng: phải vuông vức.

2. Sảnh bên trong thoáng: sảnh từ cửa chính bước vào và khu vực sảnh dẫn tới văn phòng của bạn phải rộng rãi.

3. Hành lang: ngắn, rộng, trần cao và nhiều ánh sáng; tránh hành lang kiểu đường hầm.

4. Không gian thoáng (phòng và hành lang rộng): đầu tư cho một văn phòng rộng là khá tốn kém, nhưng xứng đáng với đồng tiền bỏ ra; văn phòng dạng “không gian mở” với quá nhiều bàn ghế là một nhược điểm lớn trong phong thủy.

5. Phòng giám đốc (hoặc các vị trí quản lý khác): phải được đặt tại những khu vực tốt trong văn phòng công ty, và phải hợp với người sử dụng. Bàn làm việc phải đặt tại khu vực thuận lợi nhất đối với chủ phòng, và xoay mặt về trung tâm căn phòng.

Ghế ngồi nên dựa lưng vào tường hoặc kệ sách, không được có cột, hoặc cạnh nhọn ở khu vực này. Phòng làm việc của người quản lý phải thoáng và vuông vức. Nếu công ty có quy mô nhỏ và do 1 hoặc 2 người quản lý, phong thủy nhà ở của chủ công ty cũng nên được chú ý phân tích do chỗ ngủ là một yếu tố có ảnh hưởng đến con người và hiệu quả công việc của người đó.

6. Tính âm-dương: các phòng ban có thuộc tính “dương”, năng động như bộ phận sales (bán hàng) nên được đặt ở những khu vực “dương” (về cơ bản, đó là khu vực gần cửa chính, nơi có nhiều ánh sáng, nhiều hoạt động, có trần cao, hướng Đông Nam, Tây Nam).

Tương tự, các phòng ban có thuộc tính “âm” cần sự yên tĩnh, như phòng lưu trữ hoặc bộ phận nghiên cứu, nên được đặt ở những khu vực “âm”, như phía sau của tòa nhà với môi trường xung quanh vắng vẻ, hoặc thậm chí cửa sổ nhìn sang tường của tòa nhà bên cạnh.

7. Phía trước cửa chính: cả bên trong và bên ngoài căn phòng cũng không được có cột, cầu thang, góc nhọn hướng vào.

8. Chỗ ngồi nên: có tường hoặc cửa sổ phía sau lưng. Có không gian mở phía trước mặt. Xoay mặt về hướng tốt cho tuổi của lãnh đạo hoặc nhân viên.

9. Chỗ ngồi không nên: xoay lưng về phía cửa hoặc nằm giữa luồng khí thổi từ cửa chính ra cửa sổ.

Read More

GIÁ THUÊ VĂN PHÒNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TĂNG CAO

Theo CBRE, trong quý 1/2018, giá chào thuê cho văn phòng hạng A và B lần lượt đạt mức 39,71 USD/m2 và 22,35 USD/m2/tháng trong quý này. Giá thuê văn phòng TP.HCM tăng cao ở cả hạng A và hạng B đều do nguồn cung hạn chế.

Hình minh họa

Cụ thể, giá thuê hạng A tăng 3,5% so với quý trước và 7,4% so với cùng kỳ năm trước do giá thuê của hai tòa nhà Deutsches Haus và Saigon Centre Giai đoạn 2 đã tăng cao hơn 50 USD/m2/tháng.

Giá chào thuê của văn phòng hạng B tăng lên 5,8% so với quý trước và 1,8% so với cùng kỳ năm trước là do sự tăng giá thuê của một số dự án để phù hợp với tình hình mới của thị trường.

Tỷ lệ trống của cả hạng A và B đều giảm do thị trường hấp thụ mặt bằng mới nhanh chóng cũng như không có nguồn cung mới trong quý này. Văn phòng hạng A ghi nhận tỷ lệ trống ở mức 6,0%, giảm 2,4 điểm phần trăm so với quý trước và không thay đổi so với cùng kỳ.

Tỷ lệ trống của hạng B cũng được ghi nhận mức giảm nhẹ xuống còn 2,5%, giảm 0,4 điểm phần trăm so với quý trước và không thay đổi so với cùng kỳ.

Tỷ lệ hấp thụ của cả hạng A và B đều giảm so với quý trước do không có nguồn cung mới. Thị trường tiếp tục hấp thụ các diện tích trống nhỏ lẻ còn lại của các nguồn cung mới gia nhập trong năm 2017. Diện tích thực thuê của văn phòng hạng A là 9.011 m2, giảm 53% so với quý trước nhưng vẫn mức tăng 69% so với cùng kỳ. 

Diện tích thực thuê hạng B là 3.009 m2, giảm mạnh 91,4% so với quý trước và 69,07% so với cùng kỳ.

CBRE cho biết thêm, xét về xu hướng khách thuê, khách thuê hiện nay ngày càng đa dạng hơn. Hầu hết khách thuê đến từ các ngành truyền thống như: Dịch vụ (26%), Sản xuất (14%) và Tài chính Ngân hàng (9%).

Tuy nhiên, hiện có một lượng khách thuê đến từ những ngành mới hơn như là IT (14%), Không gian làm việc chung (7%) và Thương mại điện tử (5%).

Những khách thuê này đều tìm kiếm diện tích thuê lớn hơn và chiếm phần lớn nhu cầu thuê văn phòng với diện tích lớn hơn 1.000 m2 - chiếm khoảng 16% tổng yêu cầu thuê mặt bằng mà CBRE nhận được.

Khách thuê đến từ Mỹ và Việt Nam vẫn đứng đầu thị trường – cả hai đều chiếm 19% tổng yêu cầu thuê. Đặc biệt, các khách thuê đến từ Châu Á-Thái Bình Dương chiếm đến 63% tổng số yêu cầu thuê.

Trong thời gian tới, thị trường dự báo tiếp tục hoạt động tốt cho chủ đầu tư do từ năm 2018 đến năm 2020, nguồn cung mới hằng năm trung bình chỉ khoảng hơn 26.000 m2. Trong năm 2018, dự báo sẽ chỉ có một tòa nhà hạng B mới duy nhất ở khu vực ngoài trung tâm là tòa nhà Thaco ở quận 2, TP.HCM với diện tích cho thuê là 6.000 m2. Tòa nhà Thaco cũng sẽ là tòa nhà hạng B đầu tiên ở Khu Đô thị mới Thủ Thiêm.

Nhu cầu thuê vẫn sẽ cao với việc các khách thuê ngày càng mong muốn tìm kiếm diện tích thuê lớn với chất lượng tốt. Do đó, giá thuê dự đoán sẽ tăng khoảng 2% mỗi năm và tỷ lệ trống cũng sẽ được duy trì ở mức thấp.

Read More

MÔ HÌNH CHO THUÊ VĂN PHÒNG MINI GIÁ RẺ DÀNH CHO CÁC BẠN TRẺ MỚI KHỞI NGHIỆP

Theo tiết lộ của nhà đầu tư này, với quy mô văn phòng mini cho giới khởi nghiệp nhỏ gọn phát triển từ nhà phố, anh chia làm 3 loại phòng có diện tích: 25-30-40 m2, tương ứng với giá thuê 5-7-10 triệu đồng một phòng mỗi tháng. Đối tượng phục vụ đa phần đều là các bạn trẻ mới mở công ty, có người vẫn đang là nhóm sinh viên còn ngồi ở giảng đường đại học hoặc mới tốt nghiệp ra trường. Quy mô của các công ty thuê mặt bằng cũng khiêm tốn, tAừ nhỏ (3-4 nhân viên) đến rất nhỏ (1-2 nhân viên).

Các phòng đều có nhà vệ sinh riêng, gắn điều hòa, có hệ thống đường truyền kết nối internet và bố trí được một bàn làm việc vừa đủ cho nhóm 3-5 người. Anh Tân cho biết, ngoại trừ khoảng thời gian thấp điểm trong năm đối với giới khởi nghiệp là tháng 12 và tháng 1 hơi vắng khách một chút, hầu như 10 tháng còn lại đều kín khách thuê với tỷ lệ lấp đầy 95-100%.

"Nếu lấp đầy 90% trở lên, tỷ suất lợi nhuận của mô hình này đạt 20-25%; lấp đầy toàn bộ có thể đạt biên lợi nhuận 30%", anh Tân chia sẻ. Nhà đầu tư cá nhân này đang lên kế hoạch mở rộng mô hình đi thuê nhà phố để làm văn phòng mini cho thuê lại nhắm vào nhu cầu của giới start-up cần không gian nhỏ, giá hợp lý.

Thuê bất động sản để cho thuê lại được dự báo là kênh đầu tư hấp dẫn trong 5 năm tới.

Cũng có hơn một năm đầu tư mô hình văn phòng mini phục vụ giới khởi nghiệp, anh Nam thuê một căn nhà phố diện tích đất 90m2 trên đường Trần Quang Khải, quận 1, TP HCM, quy mô một trệt, 3 lầu giá 2.800 USD mỗi tháng. Nhà đầu tư này phân làm 9 phòng có diện tích 30-35-40 m2, giá thuê lần lượt 6-7-9 triệu đồng một phòng mỗi tháng, tầng trệt giá cao hơn 20%.

Khách "ruột" thuê văn phòng mini của anh Nam cũng đều là những công ty nhỏ, số nhân viên không quá 5 người. Với bài toán thuê nhà phố kinh doanh loại hình văn phòng mi ni này, mỗi tháng, tỷ suất lợi nhuận trung bình đạt 20-25%.

Anh Nam chia sẻ, anh đang khảo sát một căn nhà phố trên đường Nguyễn Văn Thủ, quận 1 để tiếp tục phát triển mô hình văn phòng mini nếu đàm phán được giá thuê phù hợp. "Tuy không mang lại lợi nhuận đột biến nhưng nếu hòa nhập tốt với cộng đồng khởi nghiệp còn rất trẻ tại TP HCM thì vẫn có thể duy trì biên lợi nhuận ổn định”.

Gia nhập thị trường bất động sản tiêu dùng, thuê để cho thuê lại tại TP HCM được hơn 3 năm, Giám đốc điều hành Công ty Welands Investment, Lê Hữu Dũng cho biết: "Loại hình văn phòng mini cho giới khởi nghiệp thuê chỉ mới rộ lên tại Sài Gòn trong 2 năm trở lại đây và nhận được hưởng ứng tích cực từ cộng đồng, song có nhà đầu tư gặt hái lợi nhuận, cũng có trường hợp phải bù lỗ hàng tháng".

Ông Dũng phân tích, thông thường những loại văn phòng mini này đều được phát triển từ nhà phố, có quy mô 3-6 tầng (chưa kể tầng trệt). Các nhà đầu tư ký một hợp đồng thuê dài hạn, sau đó bố trí công trình này thành nhiều phòng diện tích vừa và nhỏ để cho thuê lại.

Giá thuê khá mềm nếu so sánh với các tòa tháp văn phòng được xếp hạng A, B, C. Đây là dòng sản phẩm phân hóa rõ rệt của phân khúc văn phòng bình dân, phù hợp với nhu cầu của những công ty bắt đầu khởi nghiệp. Các tiện ích cơ bản chỉ có: vệ sinh, bảo vệ bên dưới khu văn phòng, bảo trì bảo dưỡng, mảng xanh hạn chế. Điểm yếu của mô hình văn phòng mini này là thường khó có thể đảm bảo hệ thống máy lạnh trung tâm, phòng cháy chữa cháy, càng không đáp ứng đủ chỗ đỗ xe.

Đặc thù của nhóm khách thuê văn phòng mini là sẵn sàng chấp nhận một văn phòng nhỏ, thậm chí chật hẹp một chút, miễn là có thể tiết kiệm chi phí, giao thông thuận tiện và có địa chỉ để liên lạc. 

Theo ông Dũng, rủi ro của mô hình văn phòng mini cho start-up thuê là tính ổn định không cao, thậm chí bấp bênh cùng với sinh mệnh của công ty khởi nghiệp. Có những công ty khởi nghiệp chỉ sống được 3-5 tháng thì mô hình kinh doanh thất bại. Khi đó, dù hợp đồng thuê văn phòng có được ký dài hạn 2-3 năm cũng phải hủy bỏ. Bên cho thuê mô hình này cũng đành phải thông cảm vì không thể làm gì khác hơn. Điều cần lưu ý là nếu tỷ lệ lấp đầy của văn phòng mini đạt dưới 80% thì nguy cơ bù lỗ rất cao.

Chuyên gia này đánh giá, mô hình lý tưởng để phát triển văn phòng cho giới khởi nghiệp là thiết lập một hệ sinh thái hoàn chỉnh. Cụ thể, văn phòng kiểu mới này có đơn vị đứng ra đầu tư không gian lớn, hạ tầng hoàn chỉnh, không gian làm việc mở, chính sách ưu đãi người khởi nghiệp như giá thuê rẻ, hỗ trợ môi trường kinh doanh tích cực thông qua một quỹ đầu tư uy tín. "Văn phòng mini cho start-up thuê trên thị trường hiện nay chỉ đáp ứng một số nhu cầu tức thời của cộng đồng khởi nghiệp và còn một số mặt hạn chế nhất định", ông Dũng phân tích.

Read More

BÍ KÍP THÀNH CÔNG TRONG THƯƠNG LƯỢNG HỢP ĐỒNG THUÊ VĂN PHÒNG

1. Các vấn đề cần lưu ý khi làm hợp đồng:

Trước khi bước vào thương lượng hợp đồng chính thức, doanh nghiệp cần nghiên cứu, chuẩn bị thông tin và hợp đồng thật kỹ.

Đánh giá các nhu cầu về không gian là điều cần thiết. Hãy chắc chắn rằng doanh nghiệp bạn yên tâm về mức giá so với các nơi khác trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Tìm ra những khoản phí không được nêu trong hợp đồng thuê văn phòng. Các khoản phí ngoài chi phí cố định hay phí thuê mướn cơ bản, chẳng hạn như thuế cho thuê mặt bằng kinh doanh. Có thể chúng chẳng được nêu trong hợp đồng, nên hãy hỏi kỹ thông tin này.

Thường trong hợp đồng thuê, giá thuê văn phòng sẽ được giữ nguyên trong 2 hoặc 3 năm đầu nếu hợp đồng ký kết 5 năm, thời gian sau giá đó sẽ tăng hoặc giảm tuỳ vào thị trường (thường thì giá thuê sẽ tăng chứ không giảm). Để hạn chế chi phí phát sinh quá lớn cho văn phòng, bạn nên qui định rõ ràng trong hợp đồng. Vd: tăng không quá 10%...

Ngoài ra, bạn cũng nên thương thảo kĩ với chủ đầu tư về diện tích thuê (bao gồm diện tích riêng và chung), việc này sẽ giảm chi phí đáng kể cho công ty bạn về lâu dài.

Một hợp đồng cho thuê văn phòng thường bao gồm giá thuê hằng tháng cộng thêm chi phí một số dịch vụ khác như phí quản lý, điện, máy lạnh, nước, bảo hiểm. Các chi phí này đều có thể được yêu cần giảm bớt và cân đối lại sao cho hợp lý hơn dựa trên thời gian thuê trước đó.

Tóm lại, thương lượng hợp đồng căn cứ vào tình hình kinh doanh của từng doanh nghiệp và yêu cầu từ phía chủ cho thuê văn phòng. Bí quyết thành công nằm ở chỗ phải tiến hành cuộc trao đổi trong một không khí cởi mở và thẳng thắn.

2. Cách giảm giá thuê văn phòng khi đàm phán thuê:

- Để giảm giá thuê trước tiên ta phải nắm rõ giá thuê văn phòng của thị trường tại thời điểm đó tại khu vực đó.

- Xin thời gian sửa chữa văn phòng nhiều nhất có thể, bình thường là 1 tháng đối với diện tích vừa và nhỏ, 2-3 tháng đối với diện tích lớn >500m2.

- Nếu bạn không vướng bận về tài chính "Có nghĩa là tài chính bạn dư giả" hãy trả tiền thuê văn phòng thành quý hoặc thành năm, chắc chắn đây cũng là một yếu tố quan trọng trong việc đàm phán thuê văn phòng hay.

- Ký hợp đồng dài hạn từ 3-5 năm chắc chắn bạn sẽ được xem xét và ưu đãi hơn về giá thuê.

- Đàm phán giá thuê văn phòng trọn bộ các khoản chi phí liên quan: Phí quản lý, Thuế VAT, phí để xe, điện lạnh, phí làm việc thêm ngoài giờ.

- Chọn các tòa nhà có hệ thống điện lạnh trung tâm.

3. Các lưu ý quan trọng trong quá trình thương lượng hợp đồng thuê văn phòng:

Để việc thương lượng hợp đồng thuê văn phòng thành công, doanh nghiệp cần xác định rõ các tiêu chí thuê và đặt rõ các tiêu chí cần ưu tiên như sau:

- Vị trí của văn phòng:

Vị trí đặt thuê văn phòng là tiêu chí khá quan trọng. Đây phải là một vị trí thuận tiện cho việc kinh doanh, quảng cáo thương hiệu và giao dịch, có hướng và phong thuỷ tốt. Vị trí lý tưởng là vị trí sạch sẽ, ánh sáng đầy đủ, đảm bảo có cây xanh bóng mát, cảnh quan đẹp đẽ, đường phố thuận lợi cho giao thông. Ngoài ra, người đi thuê cần chú ý về việc ngập lụt, môi trường xung quanh, các dịch vụ ăn uống giải trí, …lân cận vị trí thuê cũng khá quan trọng. Ngoài ra, việc có địa điểm tốt còn thuận lợi cho việc tuyển dụng đa số người lao động muốn có nơi làm việc gần nhà không quá xa trung tâm.

- Giá thuê văn phòng:

Đây là yếu tố không kém phần quan trọng khi bạn tìm kiếm văn phòng cho thuê. Cần lựa chọn văn phòng có mức giá phù hợp với khả năng thanh toán của công ty. Giá thuê tuỳ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí gần trung tâm hay không? Ban Quản lý là ai? diện tích thuê? các trang thiết bị trong toà nhà…

* Lưu ý giá thuê nhà của công ty sẽ chịu mức thuế là 10 %, còn thuê nhà của tư nhân mức thuế khoảng 23 % tùy theo từng khu vực. Việc giá thuê nhà đã bao gồm thuế hay chưa cần làm rõ ngay từ đầu, ngoài ra khi thể hiện trong hợp đồng cần ghi rõ là đã bao gồm thuế do mỗi chi cục thuế có một cách hiểu khác nhau về phần thuế này. Một số toà nhà văn phòng, giá thuê đã bao gồm tiền điện điều hòa trong giờ hành chính, tuy vậy một số tòa nhà không áp dụng quy tắc này.

- Chủ nhà: Cần làm rõ phía chủ nhà là ai, nếu là công ty có uy tín thì càng tốt. Nếu là công ty tư nhân, hoặc chủ nhà là cá thể thì cần biết thêm về họ. Việc này hết sức quan trọng. Nói nôm na là ký hợp dồng thuê văn phòng cũng giống như mua một tài sản lớn do vậy vần biết rõ đối tác của mình là ai. Một số yếu tố cân nhắc để tránh rủi ro :

+ Chủ nhà có thể bán diện tích thuê cho người khác hay không ?

+ Chủ nhà có khả năng chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn hay không ?

+ Chủ nhà có khả năng thực hiện đầy đủ, kịp thời nhưng cam kết trong hợp đồng hay không ?

+ Đối với những điều phát sinh không có trong hợp đồng thì xu hướng chủ nhà sẽ giải quyết theo chiều hướng nào? tích cực? tiêu cực? hay 50/50.

- Tính hợp lệ của diện tích thuê: Nên đưa hợp đồng thuê văn phòng ra công chứng để đảm bảo an toàn cho người thuê và cho thuê theo quy định của Luật dân sự, đối với hợp đồng thuê nhà từ sáu tháng trở lên thì phải tiến hành ký kết hợp đồng tại phòng Công chứng.

- Hướng nhà: 80 % các sếp Việt Nam và một số nước Á Châu đều duy tâm chọn hướng nhà theo tuổi của mình, còn các sếp nước ngoài khác thường không quan tâm.

- Điều kiện thanh toán: Thường là thanh toán 3 tháng một lần, tuy nhiên cũng có trường hợp các chủ tòa nhà quy định thanh toán 6 tháng một  lần. Có trường hợp đặc biệt chủ tòa nhà yêu cầu thanh toán từ 2 đến 3 năm. Nếu yêu cầu trả tiền trước trong thời gian dài thì nên trừ đi phần tiền tương đương với lãi suất ngân hàng.

- Thời hạn hợp đồng:

Đa số các hợp đồn thuê văn phòng có thời hạn ít nhất là 2 năm. Tuy vậy việc này thường do đàm phán. Nếu muốn ổn định thì nên ký 5 năm sau đó ưu tiên gia hạn. Gần đây việc thuê văn phòng với thời hạn từ 20 đến 50 năm khá phổ biến, do các đơn vị đầu tư xin cấp được đất từ thành phố làm dự án văn phòng cho thuê sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng này cho khách hàng, lúc này hợp đồng sẽ được gọi là hợp đồng hợp tác đầu tư, một trong những ưu việt của loại hình này là bạn có thể chuyển nhượng hoặc thế chấp ngân hàng, một số trường hợp đặc biệt bạn có thể cho thuê lại toàn bộ hoặc một phần diện tích đó. Nếu công ty lớn muốn ổn định lâu dài thì nên thuê văn phòng với thời hạn 20 -50 năm.

- Thời gian miễn phí thuê nhà để sửa chữa, trang trí nội thất: Thông thường là 1 tháng, còn lại là do thỏa thuận. Vì vậy, doanh nghiệp nên có thiết kế nội thất sẵn trong thời gian thương thảo hợp đồng để tránh mất thời gian thiết kế, ngay sau ký hợp đồng thì việc thiết kế nội thất văn phòng sẽ được bắt đầu ngay.

- Tiền điện, tiền nước:  Đối với các toà nhà lớn thì bên thuê chỉ phải trả phí tiền điện cho các thiết bị của mình sử dụng vào việc kinh doanh, còn tiền điện điều hòa trong giờ làm việc, ánh sáng bên trong, ánh sáng nơi công cộng khu vệ sinh, thang máy thì đã bao gồm trong giá thuê. Còn các tòa nhà nhỏ thì không miễn phí tiền điện mà tính theo công tơ điện, họ chỉ miễn phí tiền điện thắp sáng cho nơi công cộng, thang máy và khu vệ sinh. Lưu ý một số chủ toà nhà còn tính phí khấu hao đường dây và phí phụ trội…Vì vậy, trong hợp đồng cần ghi rõ trong là giá tiền điện theo đúng quy định của nhà nước. Tiền nước thì thường được tính theo đầu người nếu nhiều, nếu ít thì thường là miễn phí. Nếu tính theo đồng hồ thì cần chú ý vì đã có trường hợp ống nước bị rò rỉ dẫn đến tiền nước bị đội lên.

- Phí phát sinh: Thông thường nếu doanh nghiệp thuê trong tòa nhà thì phần diện tích hành lang là miễn phí, tuy vậy một số tòa nhà chia đều diện tích hành lang và yêu cầu các đơn vị thuê trả phí thuê cho phần hành lang theo tỷ lệ thuê trên tổng diện tích sàn.

- Diện tích thuê: Thông thường diện tích thuê được hiểu là diện tích thuê sau khi đã trừ cột, hành lang, khu vệ sinh và đo trong lòng nhà. Tuy vậy vẫn có nhiều ngoại lệ một số chủ toà nhà yêu cầu đo từ tim tường hoặc bắt tính cả diện tích cột, đối với khách thuê cả tầng chủ toà nhà thường bắt tính tiền cả khu vệ sinh với lý do là chỉ có 1 công ty dùng.

- Phí đặt cọc hợp đồng: Phí này thường tương đương với 1 đến 3 tháng tiền thuê nhà tùy thuộc vào từng tòa nhà, mục đích chính của việc đặt cọc này là để bên cho thuê kiểm soát được việc thực thi hợp đồng của bên thuê. Cụ thể hơn là để ràng buộc bên thuê những yếu tố cơ bản sau :

+ Bàn giao lại toà nhà nguyên trạng như trước khi thuê, sửa chữa các tài sản bị hỏng hóc.

+ Không đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

+ Khi kết thúc hợp đồng cần thực hiện thanh toán đầy đủ với các nhà cung cấp như điện, nước, điện thoại, internet hoặc các phí phát sinh khác…

Nếu số tiền đăt cọc quá lớn thì nên sử dụng dịch vụ bảo lãnh ngân hàng, phí ngân hàng thường do bên thuê chịu, phí đặt cọc không tính lãi xuất.

- Chỗ để xe: Một số công ty có số lượng lớn nhân viên thì việc đi tìm diện tích văn phòng cũng gặp một số khó khăn vì diện tích để xe có hạn và chủ nhà cũng không khuyến khích khách hàng có đông nhân viên sẽ gây ảnh hưởng đến thang máy… một số chủ toà nhà tăng tiền gửi xe ô ô hàng tháng lên 100 USD/xe/tháng để hạn chế việc đỗ xe ô tô. Phí đỗ xe hợp lý thờng là 50 USD/tháng/xe ô tô và 3 USD/tháng/xe máy. Vì vậy doanh nghiệp nên tìm hiểu xem xung quanh toà nhà có nơi giữ xe công cộng hay không?

- Việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn: Để đảm bảo công bằng cho bên thuê mà có đầu tư lớn vào diện tích thuê thì việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn cần như sau:

+ Bên cho thuê cần báo trước 6 tháng bằng văn bản

+ Bồi hoàn giá trị đầu tư theo giá trị đã khấu hao và việc gián đoạn kinh doanh

+ Hoàn trả 100 % phí đặc cọc ban đầu.

Đối với việc bên thuê chấm dứt hợp đồng trước thời hạn:

+ Thông báo trước từ 3 đến 6 tháng bằng văn bản

+ Nếu không thông báo trước từ 3 đến 6 tháng thì sẽ không được hoàn lại tiền đặt cọc.

- Việc đặt biển hiệu và quảng cáo trong toà nhà: Việc đặt biển hiệu trong tòa nhà là quyền lợi của bên thuê. Điều kiện tiêu chuẩn là bên thuê phải được đặt biển hiệu tại sảnh trong/ hoặc mặt tiền toà nhà theo kích cỡ quy định. Đối với khách thuê diện tích lớn hoặc cả toà nhà thì được đặt biển hiệu hoặc quảng cáo của mình trên nóc toà nhà hoặc mặt tiền. Tuy vậy chủ tòa nhà có thể yêu cầu tính thêm phí và việc đặt biển hiệu phải tuân thủ đúng pháp định quảng cáo của nhà nước.

- Tính độc quyền:  Là công ty lớn có thương hiệu mạnh thì có thể yêu cầu tính độc quyền trong toà nhà, ví dụ nếu là ngân hàng thì yêu cầu là không có ngân hàng thứ hai trong toà nhà đây là việc thông thường, tuy vậy một số chủ tòa nhà sẽ không chấp nhận. Việc này được các toà nhà hạng A tuân thủ khá tốt.

- Máy phát điện:  Đây cũng là yếu tố quan trọng do điện của Việt Nam thiếu trầm trọng, đối với một số đơn vị thì việc có máy phát điện là bắt buộc do tính chất công việc. Việc này cần lưu ý trước khi thuê. Không phải tất cả toà nhà đều có máy phát điện và nếu có cũng không phải là đảm bảo 100 % được. Một số tòa nhà chỉ đảm bảo ánh sáng, thiết bị văn phòng chứ không cung cấp cho điều hoà hoặc thang máy …việc này cần làm rõ trước khi thuê nếu yếu tố này là thiết yếu. Nên xem thiết kế điện để đảm bảo 100%.

- Phí vệ sinh và bảo vệ: Thông thường phí này bên thuê không phải trả, có một số chủ toà nhà cộng toàn bộ phí này rồi chia đều cho các đơn vị thuê hoặc tính vào phí quản lý. Phí vệ sinh được hiểu là phí vệ sinh bên ngoài diện tích thuê và thu gom rác tại nơi quy định. Thông thường các đơn vị thuê phải tự lo việc vệ sinh bên trong diện tích thuê.

- Bảo hiểm tòa nhà: Các toà nhà cho thuê phải được mua bảo hiểm, phí do chủ tòa nhà chịu.

Tuy nhiên doanh nghiệp vẫn có thể mua bảo hiểm cho văn phòng của mình trong truờng hợp đặc biệt. Một số công ty bảo hiểm uy tín cho toà nhà là Liberty, QBE, Aon, Bảo Việt.

Trên đây là các lưu ý trong vấn đề thương lượng hợp đồng thuê văn phòng, hợp đồng vô cùng quan trọng không nên làm quá sơ sài. Nguyên tắc là ký hợp đồng chặt chẽ nhưng cần công bằng cho cả hai phía để đảm bảo ổn định sau này.

Read More

CÁCH BẮT ĐẦU MỘT NGÀY LÀM VIỆC HIỆU QUẢ

1. Viết ra danh sách những việc cần làm, sắp xếp từ dễ đến khó.

Khi ở trong trường hợp còn quá nhiều việc chưa được giải quyết mà thời hạn sắp hết, hẳn nhiều người trong chúng ta sẽ cảm thấy căng thẳng và đôi phần mất tập trung. Một số người sẽ đâm ra chán nản, có xu hướng "giải trí" bằng cách đọc truyện tranh, lướt web...

Hình minh họa

Thế nhưng, giáo sư triết học John Perry ở ĐH Stanford gợi ý chúng ta có thể lợi dụng tính chần chừ này để tăng hiệu suất làm việc. Rất đơn giản, hãy viết ra một danh sách nhỏ gồm một việc quan trọng nhất cần giải quyết và một số việc ít quan trọng hơn cần làm. Bạn nhớ viết những việc nhỏ, dễ lên trên đầu danh sách và tăng dần mức độ.

Kết quả là não bộ sẽ nhận ra rằng những việc nhỏ kia có vẻ dễ làm hơn và không quá áp lực, để rồi bắt tay vào làm. Vậy là chúng ta không lãng phí thời gian vào những việc vô bổ khác. Thêm nữa, khi có nhiều việc nhỏ trong danh sách, độ “đáng sợ” của việc khó nhất cũng phần nào giảm xuống và khiến ta có tâm lý thoải mái hơn, từ đó làm việc năng suất hơn.

2. Nhiệt độ phòng làm việc cũng rất quan trọng

Một thí nghiệm của ĐH Cornell (Mỹ) chỉ ra rằng, nhiệt độ văn phòng quá lạnh sẽ khiến cho não bộ trở nên mất tập trung. Cụ thể, nếu hạ nhiệt độ phòng từ 25 xuống 20 độ C, số lượng lỗi làm việc của một nhóm người tham gia nghiên cứu tăng lên 44%.

Hình minh họa

Các nhà khoa học giải thích nếu nhiệt độ quá thấp, cơ thể sẽ tập trung năng lượng cho việc giữ ấm. Thế là, não bộ nhận được ít năng lượng hơn và chúng ta cũng khó tập trung học hay làm việc tốt. Bởi vậy, bạn đừng nên để cơ thể quá lạnh - một cách để giúp não không bị phân tâm.

3. Làm việc tại quán cà phê

Một gợi ý thú vị khác là thay vì nhốt mình trong một căn phòng yên lặng và buồn tẻ, hãy tìm không gian hơi có tiếng ồn một chút như một quán cà phê đông khách ra vào để làm việc.

Hình minh họa

Theo Wall Street Journal, các nhà khoa học nhận thấy trong không gian có nhiều tiếng ồn, não bộ sẽ tự động tăng cường sự tập trung, giúp chúng ta cảm thấy chú tâm hơn. Tuy nhiên, không gian chúng ta lựa chọn cũng không nên quá ồn ào, nhộn nhạo, bằng không sẽ phản tác dụng.

4. Ngủ trưa

Hình minh họa

Đã có không ít công trình nghiên cứu chứng minh lợi ích của một giấc ngủ trưa ngắn (15 - 20 phút) đối với hiệu suất làm việc của não bộ. Thậm chí, các công ty hàng đầu thế giới như Google hay Apple cũng đã cho phép nhân viên mình ngủ trưa trong thời gian làm việc.

Việc ngủ trưa giúp não nghỉ ngơi, phục hồi chức năng và cải thiện trí nhớ, giúp mọi người dễ ghi nhớ những khái niệm phức tạp.

5. Nghe một loại nhạc mới mẻ

Các nhà khoa học đã chứng minh được rằng khi nghe nhạc (hoặc bất cứ hành động nào gây thỏa mãn), não bộ sẽ tiết ra chất dopamine. Đây là một hợp chất dẫn truyền thần kinh, giúp việc dẫn truyền thông tin của các tế bào não trở nên dễ dàng hơn. Hơn thế nữa, nồng độ dopamine trong cơ thể càng lớn, động lực và hứng thú làm việc càng cao.

Hình minh họa

Vậy tại sao ta nên nghe một loại nhạc lạ, chứ không phải dòng nhạc ta quen thuộc? Các nhà khoa học chỉ ra rằng, nếu nghe thứ nhạc quá quen, não sẽ liên hệ đó là tín hiệu của sự nghỉ ngơi và giải lao. Kết quả là não bộ sẽ lại trở nên “chây ì”.

6. Ngắm ảnh động vật "cute"

Các nhà nghiên cứu ở ĐH Hiroshima (Nhật Bản) đã thực hiện một thử nghiệm thú vị sau. Một nhóm tình nguyện viên được cho xem bức ảnh đáng yêu của chó con, mèo con. Kết quả, hiệu suất làm việc của những người này tăng lên tới 44%.

Hình minh họa

Các nhà nghiên cứu vẫn chưa giải thích được nguyên nhân cụ thể của hiện tượng này. Có giả thuyết cho rằng, những hình ảnh đáng yêu của loài vật kích thích cảm giác muốn chăm sóc, bảo vệ con vật đó trong bộ não của chúng ta. Từ đó, khả năng tập trung nhằm thực hiện những ước muốn trên cũng tăng lên.

Những cách thức trên cũng sẽ chỉ giúp bạn chống lại sự xao nhãng trong ngắn hạn và không nên lạm dụng quá nhiều. Điều cốt lõi nhất giúp bạn hoàn thành tốt công việc vẫn là sự chăm chỉ, quyết tâm cũng như một thời gian biểu sắp xếp khoa học và hợp lý.

Read More

CÁC BÍ KÍP CẦN TUÂN THEO ĐỂ CÓ MẶT BẰNG KINH DOANH TỐT

Bước 1: Nghiên cứu kỹ vị trí, khu vực sẽ thuê mặt bằng.

Rất nhiều người đi kinh doanh bắt đầu bằng việc thấy mặt bằng rẻ thì vội ký hợp đồng thuê ngay, sau đó mới thiết lập việc kinh doanh. Điều này có thể dẫn đến rủi ro lớn.

Hình minh họa

Lựa chọn khôn ngoan là: “Rẻ chưa đủ – Phải phù hợp”. Người đi thuê mặt bằng thông minh sẵn sàng bỏ 100 triệu đồng thuê một bất động sản nằm ở vị trí có thể đem lại doanh thu tốt chứ không bỏ ra 20 triệu đồng để thuê một điểm kinh doanh có nguy cơ ế ẩm.

Câu hỏi quan trọng nhất cần phải trả lời khi thuê mặt bằng là: Khu vực này có phù hợp? Khách hàng tiềm năng có hiện diện tại khu vực này không? Mức chi trả của họ là bao nhiêu? Không thể đổ hết lý do cho việc kinh doanh thua lỗ là do chọn sai vị trí đặt mặt bằng, nhưng đây là lý do đầu tiên và quan trọng nhất quyết định sự thành bại của mô hình kinh doanh.

Bước 2: Sàng lọc mặt bằng phù hợp.

Đây là bước cần phải thu thập rất nhiều thông tin một cách tỉ mỉ và chi tiết qua 3 khâu. Thứ nhất lọc thông tin về nhân khẩu học: khách hàng tại khu vực đó là nam hay nữ, độ tuổi bao nhiêu?

Hình minh họa

Thứ hai, lọc thông tin về sản phẩm: họ đang sử dụng những sản phẩm gì tương tự với sản phẩm của bạn? Mức giá mà họ chi trả là bao nhiêu cho từng sản phẩm và mức độ thường xuyên sử dụng sản phẩm đó không? Thứ ba, lọc thông tin về đối thủ cạnh tranh: họ đang bán những sản phẩm gì? Tại sao họ lại bán những sản phẩm như vậy? Số một trong lĩnh vực đang kinh doanh của bạn là ai? Họ có điểm gì nổi bật?

Những câu hỏi này cũng là bài tập mà các chuỗi bán lẻ chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam và cả nước ngoài đang làm, còn gọi là khảo sát nghiên cứu thị trường. Nếu nguồn lực hạn chế, nhà đầu tư càng phải dành nhiều thời gian hơn cho giai đoạn này nhằm giảm rủi ro đến mức thấp nhất khi bắt tay vào làm thực tế.

Chọn mặt bằng kinh doanh là cả một nghệ thuật, nhà đầu tư phải vượt qua nhiều bước tìm kiếm, khảo sát, chọn lọc và tuân thủ những nguyên tắc khắt khe trong đàm phán, thương lượng, soạn thảo hợp đồng mới có thể gặt hái thành công.

Bước 3: Tìm kiếm và sàng lọc mặt bằng.

Ở bước này, người đang cần thuê mặt bằng phải tìm kiếm các thông tin về giao dịch bất động sản phù hợp với loại hình kinh doanh và ngân sách đang có. Nguồn thu thập thông tin thì rất đa dạng: môi giới, báo chí, các trang web, lái xe trên đường, hỏi trực tiếp chủ nhà… Điểm cần lưu ý nhất trong giai đoạn này là hãy đưa ra những tiêu chí thật cụ thể phù hợp với loại hình kinh doanh của mình để nhanh chóng sàng lọc đi những thông tin không cần thiết.

Hình minh họa

Các tiêu chí bao gồm: diện tích, số lượng khách, ngân sách, vị trí chiến lược… Hãy mô tả những tiêu chí cụ thể qua bước tính toán phía trên cho nhân viên môi giới để họ có thể tìm nhanh chóng và phù hợp các bất động sản cho bạn. Phải sắp xếp một chuyến đi thực tế tới tất cả các địa điểm đã được sàng lọc để nắm thêm thông tin chi tiết. Nên nhớ: “Hãy dành 80% thời gian để sàng lọc giao dịch, 20% đi xem và thương lượng”. Đừng làm ngược lại vì sẽ tốn thời gian vô ích.

Bước 4: Tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc trong thương lượng.

Có một nguyên tắc bất di bất dịch trong khi thương lượng là: “Hãy dành thời gian đôi co một chút”. Y như chơi kéo co, nếu thắng ngay lập tức, bạn sẽ té nhào. Đừng vội chấp nhận lời chào giá của chủ nhà, chủ đất. Nếu như họ thực sự muốn cho thuê, họ sẽ chấp nhận thương lượng. Chấp nhận sớm sẽ làm cho chủ nhà/chủ đất cảm thấy bị “hớ” và rất có thể họ sẽ ngưng giao dịch đó đột ngột.

Hình minh họa

Nguyên tắc kế tiếp là thương lượng dựa trên triết lý “Đôi bên cùng thắng”. Người đi thuê mặt bằng sẽ đạt được thứ mà họ thương lượng trên cơ sở hai bên cùng thắng. Nếu kết thúc hợp đồng mà chủ nhà không ký tái tục thì đối với bên đi thuê cũng là sự mất mát do việc kinh doanh đã ổn định, khách đã quen địa điểm và đã có thương hiệu. Nếu chủ mặt bằng không được lợi ích thỏa đáng, họ có thể tìm cách phá rối để lấy lại nhà.

Một nguyên tắc nữa cần lưu ý là tuyệt đối tránh cảm xúc lên quá cao khi chọn mặt bằng. Nếu mặt bằng tốt nhưng vượt quá ngân sách hoặc không phù hợp với tiêu chí kinh doanh, hãy mạnh dạn bỏ qua nó.

Bước 5: Xúc tiến hợp đồng

Tất cả những gì sau khi thương lượng phải được phản ánh bằng hợp đồng rõ ràng, chi tiết. Có rất nhiều điểm cần lưu ý khi làm hợp đồng thuê mặt bằng.

Hình minh họa

Thứ nhất, hợp đồng bắt buộc cần có đủ 7 điểm: giá thuê, diện tích thuê, tiền cọc, thời gian thuê, khoản tăng giá hằng năm, ngày bàn giao nhà đất, tình trạng nhà/đất lúc bàn giao. Thứ hai, bên đưa hợp đồng là bên có lợi. Nếu chủ nhà/chủ đất ngại soạn hợp đồng, bạn hãy giúp đỡ họ làm ngay việc đó.

Thứ hai, nên công chứng hợp đồng, tại bất kỳ phòng công chứng Nhà nước hay phòng công chứng tư nhân nào. Giai đoạn này công chứng viên sẽ xác nhận giúp bạn xem đó có phải là người chủ thật sự của bất động sản đó không.

Thứ ba, thỏa thuận rõ các chi phí liên quan trong hợp đồng: chi phí công chứng, chi phí xây dựng sửa chữa (nếu có), thời gian cho việc sửa chữa… Nếu không am hiểu về pháp lý, hãy nhờ luật sư hoặc những người có kinh nghiệm soạn thảo sẵn mẫu hợp đồng cho bạn.

Nếu không thương lượng được mặt bằng phù hợp, hãy bỏ qua nó, không tiếc nuối. Hãy xem giao dịch bất động sản giống như những chuyến xe buýt, chuyến này qua đi, chuyến khác sẽ đến. Quan trọng là phải luôn sẵn sàng cho chuyến xe buýt kế tiếp.

(Địa ốc Châu Long - Nguồn VnEpress)

Read More